［摘 要］ 近几年，中国各地区房地产市场一片欣欣向荣，房地产价格在短时间内迅速增长，尤其是一些大城市的房价非常规地攀升已使政府和学术界开始密切关注。住房价格的迅猛增长使老百姓叫苦不迭，争论就在于这种价格增长是属于市场供求驱动还是投机呢？房地产市场的经济周期符合供求分析，而当前的价格迅猛攀升源于有效需求的强力支撑，潜在过度城市化功不可没。
［关键词］ 潜在过度城市化；房地产价格；攀升；供求关系
一、引言
2006年，中国房地产市场在政府、开发商和消费者的博弈中度过了不平凡的一年。房价一路高涨、政府宏观调控政策频出、开发商在二线城市迅速扩张、消费者持币观望、外资大量涌入，这一切不断挑动着房地产市场的神经，使楼市充满了躁动的气息。回顾一年的中国楼市，使人记忆深刻的莫过于调控政策频出与房价逆势飞涨的鲜明对比，一方面政府从金融、信贷、土地等各个方面加强政策执行力度，旨在稳定房价，满足中低收入者的住房需求，另一方面商品房的价格却在节节攀升，调控政策并不明显。对于楼市价格的迅猛攀升，不少学者从不同的角度进行了剖析。综合来看，认为房价迅猛攀升有以下几方面原因：（1）房地产供给结构性矛盾突出。中低价位商品住房供不应求，以致普通住房市场需求转向中高档次，导致需求过旺。（2）开发融资结构不合理。国内房地产开发商融资渠道主要在银行借贷,信贷比例过高,增加房地产开发的成本。（3）供给市场的垄断。由于房地产具有的区域属性，导致房地产本身具有局部垄断性，政府和少量的房地产商构成市场的垄断方。（4）土地的稀缺性。在所有生产要素中，土地的供给弹性最小，并且土地具有稀缺性、不可移动性、不可替代性等特点，土地价格的上涨加速了房地产价格的上升。（5）居民对房地产实在的消费需求。以往完全由房地产开发商主导的市场，随之转变为以消费者为主导的市场（易宪容,2006）。（6）地方政府的变相鼓励。地方政府的“大拆大建”等方式制造了人为刚性需求，房地产市场失灵导致政府干预,而政府干预产生的政府失灵反过来进一步加重市场失灵（方梅，2006）。（7）农村剩余劳动力向城镇转移。随着中国城市化进程的加快，农村的剩余劳动力正在向城市转移，从而导致房地产市场必须面对这样一个庞大的人群需求。（8）投机行为。投机者将大量资金投入房地产，引起投资热、抢购热等问题，最终造成房地产现实价格偏离其真实理论价值从而形成房地产泡沫。
上述一些学者对房地产价格攀升的解释多从微观的各种因素分析入手,这种顺藤摸瓜式探索价格攀升的原因一般只能看到一方面而忽略了其他方面的原因。笔者认为，市场在资源配置方面起基础作用是市场经济的基本特征，房地产市场已从以往计划经济时代逐渐融入到当前社会主义市场经济中来。在分析房地产市场价格问题时，从经济学角度来讲，应该是供求关系互相作用决定价格。房地产价格的迅猛攀升必然存在巨大需求的支撑，这种支撑又从何而来呢？这就要从“过度城市化”说起。
二、过度城市化
（一）中国城市化现状
城市化是指人类生活方式、社会结构的一种变化，即随着社会生产力的发展，人口逐渐由农村向城市转移，农业人口逐渐转变成非农人口，城市和城镇的数量不断增加，城市规模不断扩大，人们的生活方式、居住方式、出行方式不断改善，城市基础设施不断完备，城市文化不断提升，市民观念不断更新等。从表现形态看,它是人口结构的分化,从事非农业的人口增多,导致城市人口不断增长和乡村人口逐步向城市集中的过程,进而促使原有城市不断扩大,又使新城市不断出现和陆续形成。
城市化有两种形式：一种是伴随经济增长的城市发展和人口中心化，另一种是在农村地区基于小城镇的发展而产生的农村城市化（Hualou Long，2007）。在中国，现阶段多数地区的城市化属于第一种形式，即人口大量涌向城市，促使非农人口所占比例不断上升，推进城市化进程。自改革开放以来，中国的城市化得到了迅速发展，在短短20多年中，全国平均城市化水平从20世纪80年代初的19.4%发展到21世纪初已超过40%，走过了发达国家上百年的城市化发展历程，现在城市化水平逐渐向世界平均水平靠拢。这不得不说是在政府的“加快中国城市化进程”政策下的结果，因为中国具有农村人口基数大、地区发展极度不平衡的独特国情，这就决定了中国城市化不能仅以速度来衡量。建设部副部长仇保兴表示，“未来若干年，还将有5亿农民进城。目前城市化发展并不均衡，在农村人口流动中，有60%走向东南沿海，30%流向中部，西部只有10%。”中国城市人口高度密集，尤以东部为甚。
城市化过程是一种循序渐进的过程，需要经济发展、人口流动和基础设施逐步完善的协调统一，这些都需要时间来磨合。而中国在城市化方面注重指标上的数值上涨甚于对质量方面的把关，从而造成人口的流动远快于城市基础设施的建设速度。
（二） “潜在过度城市化”如何理解
从城市化与工业化发展水平关系来考察，世界城市化可分成四种模式，即：同步城市化，滞后城市化，逆城市化，过度城市化。（1）同步城市化，工业化率与城市化率曲线几乎是两条平行上升的曲线。（2）滞后城市化，是指城市化水平落后于工业化和经济发展水平的城市化模式。改革开放前的中国城市化就是突出代表。（3）逆城市化，是指城市市区人口尤其是大城市市区人口郊区化、大城市外围卫星城镇布局分散化的城市化模式。（4）过度城市化,又称超前城市化，是指城市化的速度大大超过工业化的速度，城市化主要是依靠传统的第三产业来推动，甚至是无工业化的城市化。大量农村人口涌入少数大中城市造成城市人口过度增长，城市建设的步伐赶不上人口城市化程度，不能为城市居民提供就业机会和必要的生活条件，造成严重的“城市病”。过度城市化形成的主要原因是二元经济结构下形成的农村推力和城市拉力的不平衡（主要是推力作用大于拉力作用），而政府又没有采取恰当的宏观调控措施加以引导。
图1显示了中国1978~2003年的城市化与工业化水平的动态变化。改革开放之前，中国城市化水平严重滞后于工业化水平，1978年之后，开始推行加快城市化发展的政策。从两条曲线的发展趋势来看，城市化的速度远远超过了工业化发展的速度，并有赶超之势。中国建设部（MCC）的统计指出：中国的城市化水平从1978年的17.9%上升到2003年的40.5%（MCC，2002–2004），这种增长速度相当于同时期世界平均水平的两倍。
中国城市化水平上升之快必然有城市自身发展规律的作用，而另一方面也归因于人口过度流向东部大城市。在第三世界国家假城市化的快速城市化进程中出现的许多大城市病，如城市无序蔓延、贫富差异加剧、住房交通拥挤等，在中国城市化过程中已纷纷出现（叶嘉安，2005）。
一些拉美国家的城市化发展模式被公认为过度城市化，从所谓的“拉美陷阱”可以看出，拥向城市的非农人口从事低级服务行业所占的比重越大，则潜伏的过度城市化的危机就越大。因为同步城市化在于城市化的步伐能够基本上与工业化的步伐相一致，而非农人口进军城市的低级第三产业基本没有促进工业化，同时却造就了城市化指标的迅速上涨，从而导致了过度城市化（张惟英，2006），中国目前情况即是如此。在总体城市化发展水平并不高的情况下，日益显示出了“潜在过度城市化”，而这种“潜在过度城市化”又根本上影响着房地产市场。
三、房地产供求分析
（一）房地产供求机制理论分析
房地产价格是房地产经济运行和资源配置最重要的调节机制，它是一个复杂的经济范畴，既包括土地价格，又包括房屋建筑物的价格。要根据影响房地产市场的因素以及开发商的供给成本和买房者需求情况分析。
在当前各方呼喊房地产市场泡沫的时候，供求这个市场机制，却不被人们重视。就供求机制的实质来说，供求机制反映价格与供求关系的内在联系。如果求过于供，价格就会上涨，从而刺激供应；当市场上供应增加，价格又会下跌，而如果供过于求，价格就会急剧下降，因而需求又增加。这就是供求机制的内涵对于供求机制的作用。郎咸平教授将供求机制用于解释房地产市场，即当供给不变情况下，对住房的需求增加势必带来住房价格的上升，反之，当需求不变的情况下，住房供给的增加却会带来住房价格的下降。在现阶段的中国，并不存在住房价格下降的趋势，并且这种迅速上升的势头仍然很强劲。
一般情况下，影响房地产价格的因素可分为经济、政治、社会、人口、文化、环境及理化因素等。从微观上考虑单个住宅时，注重分析理化因素，包括房地产自身及周边环境的理化状态以及房地产建筑材料要素价格等，这也是多数讨论房地产价格方面的论文所考虑的因素。行政因素则是宏观上国家或地方政府在财政、税收、土地和城市规划等方面的政策法规措施，这种因素相对来说是突变式的，因而只在房地产市场出现异常情况时使用。而经济与社会因素则是影响整体房地产价格趋势的主要因素，主要包括国家、地区或城市的经济发展水平、经济增长状况、就业情况、居民收入水平、人口、家庭、城市形成历史、现状等，这些因素会影响房地产市场的总体供求，特别是影响需求。
（二）房地产价格决定
在一个没有投机的房地产市场，房地产的市场价格是需求和供给相互作用的结果。笔者假定房地产价格的上升是由经济基本因素和房地产市场的投机行为共同决定的。在当前存在房地产投机的情况下，笔者把某一特定时刻房价Pt分解为两个部分，一部分Ptf是经济基本因素决定的基本价格；另一部分Ptx是非经济因素决定的非基本价格，它是预期到未来价格发生变动的资本收益或损失。用公式来表示：
房价的第一个组成部分Ptf是房屋的货币价值，它和实际收入Y、短期利率I、理化因素M以及城市人口规模U等相关。房屋是正常商品，当收入增加时，对房屋的需求增大；城市人口迅速增长时，对房屋的需求也在加大，而利率的增加会使抵押贷款支付变多，从而减少房屋需求，要素价格上升时住房价格也上升。所以笔者把房屋的货币价值表示为收入、利率、要素价格及城市化水平的函数：
房价的第二个组成部分投机导致的Ptx可由以前d期的房价增长来决定，因为房地产价格是可以预测的，从而导致房地产市场的投机购买：
四、过度城市化引致房价上涨传导机制
（一）理论分析
城市的发展并非一种无序的蔓延，而是有其内在的规律。“城市增长边界”就是内在规范城市土地增长规模的隐形机制。通常，规划一个城市增长边界总是适应于某个时期的预期发展，而且定时地重新评估和适时扩展。城市增长边界附近的土地基础设施薄弱，只有在城市正常发展到一定程度，需要开发时才会逐渐完善该地区的基础设施，从而进一步壮大城市规模。因而，边界的发展不是随意就能加速的，基础设施的投入与建设是根据城市发展需要而进行，并且是需要很长一段时间的逐步完善。
在城市化速度与基础设施建设速度相一致的情况下，住房逐渐合理地郊区化。而当城市化速度快于城市基础设施建设速度时，必然会导致城市的基础设施供应满足不了人口的膨胀。从房地产开发角度看，开发商一般偏向开发基础设施建设较为完善的地段，而基础设施薄弱的城郊地段无法为居民提供基本便利，从而鲜有问津。
在当前住房需求旺盛的情况下，一些具有开发潜力的城市增长边界均被房地产商争相投资开发，而住房需求仍在进一步膨胀，开发商的目光又转向了内城旧房区。这些地段周围的基础设施水平较高，自然免不了要增加不少单位面积的投资总费用，从而中心城区的旧房改造的房地产价格就随之增高，其价格一般远远高于城市边缘地段。
（二）传导模型
中国的城市化进程多是选择规模扩张的方式，而非由小城镇发展成为中大型城市。因此，建模所涉及的城市化模式就依据规模扩张形式。
在城市化初始阶段，农村人口缓慢流向城市，到中期阶段，城市规模扩大，人口增加，城市向郊区扩张，城郊地带逐渐发展，市中心也在扩大。城市化引起了整体土地价格上涨。在城市化过度发展下，人口规模过度膨胀，住房需求旺盛引致了对土地的需求加大，市场旺盛加快供给。由于短期城郊基础设施限制，开发商转向内城旧房改造。由于中心城区地价高于城郊低价，导致供给价格上涨。贫富市民对房价上涨的反应不一，富人需求曲线上涨更多更快，从而由供求关系决定了房地产价格的整体攀升。
（三）基于福州房地产市场的分析
据福州经济与社会发展公报，近年来福州城镇居民人均可支配收入每年增幅不到10％，而2005年的房价比2004年涨13.4％，2006年则比2005年涨了近30％。需求的前提是收入,没有收入，便不可能产生有效需求。2006年11月份，当福州的房价以10.4％的涨幅坐上全国70个大城市的第一把交椅时，福州房市营销策划界的一位人士在接受媒体采访时表示，“这是合理的”。那住房需求从何而来？
福建是著名的侨乡，旅居世界各地的闽籍华人华侨1 088万人。若以简单的收入房价比过高来说明福州现在的房地产泡沫严重就不大科学。福州市所辖八县以及市郊所辖区的的华侨比例之高虽没有具体统计数据，但以福清，连江，长乐等地的情况来看几乎每家每户都有直系华侨亲属。每年的这些外汇收入并没有纳入居民收入统计，而这方面的收入远远高于市区的一般工薪阶层。在福州的住房购买者中，本地市民占比例并不大，大部分来自市辖八县。所以在福州房地产市场，并不存在供求原理失效之说，甚至可以说正是这种供求关系带动了房价的迅猛攀升。
福州城市化进程速度从1992年的38.1%到2005年55%左右，13年间增长了近17个百分点。在福州市城市化进程中，房地产住房需求呈现城郊化及返内城现象。同步的城市化所带来的是协调的城郊化的发展，而“过度城市化”的结果是加快城郊开发，而城郊发展的基础设施水平赶不上需求，从而转向内城的改造。返内城“房改房”极大且迅速地推动了高端城市房地产价格的上涨，引致房地产住宅平均价格水平抬升。2005年市中心地区楼盘房价最高，平均在5 000元以上，而城市边缘地带平均为3 000多元。由此，内城旧房改造引领房地产价格攀升可见一斑。
五、结论
房地产市场的繁荣固然存在投机泡沫，并受到各方面要素价格上涨的影响，但透过现象看本质，终归是符合市场经济规律的，是在住房市场供求机制的约束下进行的。中国城市化高速发展似乎又给房价以强有力支撑（崔巍，2006）。房价上涨过快的根源在于加快城市化速度的政策以及对实质城市化的曲解。
房地产商万科集团董事长曾说，1981年~2005年，仅仅25年的时间，中国城市化率由20%迅速跃升至43%；而与发达国家80%以上的城市化率相比，仍有大幅度的提升空间。未来10多年中，预计中国的城市化水平仍将保持年均1%左右的增长速度。不言而喻，这将带来大量新增的住房需要。这也是城市化对住宅行业的直接影响。面对人多地少的基本国情、爆炸式的城市化速度，未来10年，中国城市将新增7 000万户家庭，这接近一个美国，接近英国、法国和德国的总和，超过整个日本。而在万科看来，一切关于住宅行业长期前景的问题，其答案都包含在人口变迁之中。
未来15年是中国城市发展最快的时期，据估计城市化率将由目前的42%提高到60%，3亿多农民转为市民，加上新增人口，总共达4亿，新增单套房屋需求约1.5亿套。供求关系在短期内可被开发商操纵，但开发商无法操纵长期供求关系，长期供求关系受价值关系的决定，价格过高或过低都会向价值靠拢。因而，房地产市场的经济周期符合供求分析，而当前的价格迅猛攀升又直接源于有效需求的强力支撑，“潜在过度城市化”功不可没。
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